상생 임대주택 특례 법인 임차인도 가능할까? 비과세 받는 3가지 필수 조건

안녕하세요.

상생 임대주택 특례 및 부동산 양도소득세 절세 컨설팅 전문, 세무회계 프리미어의 권혁우 세무사입니다.

조정대상지역 내에 1세대가 1주택을 보유하고 계신 분들에게 가장 큰 고민은 단연 양도소득세 비과세를 위한 ‘2년 실거주 요건’을 채우는 것입니다. 수억 원의 세금이 왔다 갔다 하는 문제이지만, 직장이나 자녀 교육 문제로 실제로 들어가 살기가 만만치 않은 것이 현실입니다.

이러한 거주 요건의 부담을 덜어주기 위해 도입된 ‘상생 임대주택 특례’는 가뭄의 단비와도 같은 제도입니다. 집주인이 직접 거주하지 않더라도, 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상하여 2년(24개월) 이상 임대를 유지하면 거주한 것으로 인정받아 비과세 혜택을 누릴 수 있기 때문입니다.

그런데 최근 전세 사기 이슈 등으로 인해 개인이 아닌 재무 구조가 탄탄한 ‘법인’이 직원 기숙사 용도 등으로 임대차 계약을 맺는 사례가 늘고 있습니다. 이때 많은 임대인분께서 불안해하며 상담을 요청하십니다.

“세무사님, 임차인이 사람이 아니라 법인(회사)인데 상생 임대주택 특례 적용이 될까요? 나중에 세무조사 나와서 비과세 취소되고 가산세까지 물게 될까 봐 너무 걱정됩니다.”

결론부터 명확히 말씀드리면 요건을 완벽하게 충족하고 입증할 수 있다면 가능합니다. 하지만 계약 상대방이 법인인 경우, 국세청은 개인 간 거래보다 훨씬 더 엄격한 잣대로 ‘실질 과세 원칙’을 적용합니다.

자칫 안일하게 대응했다가는 수억 원의 양도세 폭탄을 맞을 수 있는 중요한 사안인 만큼, 오늘 이 글을 통해 법인 임차인과 계약 시 상생 임대주택 특례를 100% 인정받기 위한 명확한 기준과 필수 준비사항을 심층적으로 분석해 드리겠습니다.

1. 핵심 쟁점: 법인 임차인 계약, 비과세 가능한가?

많은 분이 오해하시는 것과 달리, 세법상 상생 임대주택 특례 규정(소득세법 시행령 제155조의 3)의 조문을 살펴보면 임차인을 반드시 ‘거주자(개인)’로 한정한다는 명시적인 문구가 없습니다.

즉, 계약서상의 임차인이 ‘주식회사 OO’과 같은 법인이라는 사실 자체만으로 특례 혜택을 원천적으로 배제할 법적 근거는 없다는 의미입니다. 이는 과거 유사한 제도였던 ‘장기임대주택 감면’ 등의 유권해석 사례를 비추어 보아도 일관된 해석입니다.

하지만 “법적인 제한이 없다”는 것이 “무조건 된다”는 뜻은 아닙니다. 과세 관청은 계약의 형식보다 실제 사용 용도를 중요하게 생각하기 때문입니다.

2. 국세청의 판단 기준: ‘형식’보다 ‘실질’

국세청은 모든 세금 문제에서 ‘실질과세의 원칙’을 우선시합니다. 즉, 계약 당사자가 법인이라 하더라도, 해당 주택이 계약 기간 동안 ‘실질적인 주거용’으로 사용되었는지가 과세 여부를 가르는 핵심 판단 기준이 됩니다.

그렇다면 과세 관청은 어떤 경우를 ‘주거용’으로 인정할까요? 단순히 직원이 가끔 들러서 잠만 잔다고 해서 인정되는 것은 아닙니다. 아래 표를 통해 인정 여부를 명확히 구분해 보시길 바랍니다.

⭕ 인정되는 경우 (실질 주거용)	❌ 불인정되는 경우 (비주거용)
법인 직원의 기숙사/사택 (직원 및 그 가족이 실제 거주)	법인 사무실/창고 용도 (주거 시설이 없거나 업무용으로만 사용)
임직원이 상시 거주하며 출퇴근 (일상생활 영위)	숙박업(에어비앤비) 용도 (단기 투숙객에게 제공)
실사용자의 전입신고 완료 (주민등록상 거주지 등록)	휴양 목적의 별장 용도 (상시 주거하지 않음)

핵심은 ‘상시 거주’ 여부입니다. 법인 명의로 계약했더라도 실제 사람이 살면서 밥을 해 먹고, 잠을 자고, 출퇴근하는 등 일상생활을 영위했다는 사실이 입증되어야 합니다.

3. [중요] 특례 인정을 위한 필수 입증 서류 3가지

말로만 “우리 직원이 살았습니다”라고 주장하는 것은 추후 세무 조사 과정에서 아무런 효력이 없습니다. 특히 법인은 태생적으로 주민등록(전입신고)의 주체가 될 수 없기 때문에, 개인 임차인보다 훨씬 더 철저하고 객관적인 증빙이 필요합니다.

상생 임대주택 특례 혜택을 안전하게 지키기 위해 아래 3가지 입증 자료는 반드시 챙겨두셔야 합니다.

① 전입세대 열람원 (가장 강력한 증거)

법인 자체는 전입신고를 할 수 없지만, 실제로 거주하는 직원(또는 임원)은 개인 자격으로 전입신고가 가능합니다. 임대 기간 동안 해당 직원이 해당 주소지에 전입신고를 유지했다는 것을 보여주는 ‘전입세대 열람원’은 주거용 사용을 입증하는 가장 강력하고 확실한 증빙입니다. 만약 직원이 전입신고를 하지 않아 서류상 ‘공실’로 나온다면 특례 인정이 매우 어려워질 수 있습니다.

② 임대차 계약서 특약 사항 기재

계약서 작성 단계부터 안전장치를 마련해야 합니다. 추후 분쟁 시 계약의 목적을 증명하기 위해 특약 사항에 다음과 같은 문구를 명시하는 것이 유리합니다.

③ 실거주 입증 보조 자료 (다다익선)

전입신고 외에도 실제로 사람이 살았다는 정황 증거를 최대한 확보해 두는 것이 좋습니다.

• 관리비/공과금 납부 내역: 전기, 수도, 도시가스 요금이 매달 일정 수준 이상 꾸준히 발생했다는 내역 (가정용 사용 패턴 입증)
• 재직증명서: 실제 거주자가 해당 계약 법인의 소속 직원임을 증명하는 서류
• 내부 사진: 사무용 책상이 아닌 침대, 냉장고, 세탁기 등 생활 가전과 가구가 배치된 실제 거주 모습 사진

4. 실무 Q&A: 직원 변경 및 5% 룰 계산

현장에서 가장 많이 질문하시는 내용을 정리했습니다.

Q1. 계약 중간에 거주하는 직원이 바뀌면 어떻게 되나요?

A. 괜찮습니다. 상생 임대주택 특례는 임대인과 임차인(법인) 간의 계약 유지가 핵심입니다. 직원이 바뀌더라도 법인과의 계약이 2년 이상 유지되고, 새로운 직원 역시 전입신고를 하고 주거용으로 사용한다면 임대 기간으로 인정받을 수 있습니다. 단, 직원 교체 과정에서 공실 기간이 너무 길어지지 않도록 주의해야 합니다.

Q2. 전세를 월세로 돌릴 때 5% 인상 룰은 어떻게 계산하나요?

A. ‘전월세 전환율’을 반드시 확인해야 합니다. 상생 임대주택 요건의 핵심은 임대보증금과 월 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 것입니다. 전세를 월세로 전환하거나 그 반대의 경우에는 주택임대차보호법상 법정 전월세 전환율을 적용하여 환산 보증금을 계산한 후 5% 초과 여부를 판단해야 합니다. 계산이 복잡하므로 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

👉 참고 자료: 국가법령정보센터 ‘소득세법 시행령 제155조의 3’ 원문 보기 (새 창)

5. 결론: 철저한 증빙만이 살길입니다

조정대상지역 내 주택의 양도소득세 비과세 혜택은 세금 절감 효과가 수천만 원에서 많게는 수억 원에 달합니다. 그만큼 과세관청은 상생 임대주택 특례 적용 요건을 매우 까다롭게 검증하며, 특히 임차인이 법인인 경우에는 더욱 현미경 검증을 할 수밖에 없습니다.

임차인이 법인이라는 이유로 지레 겁먹고 비과세를 포기하실 필요는 없습니다. 오늘 말씀드린 ‘실질 주거용 사용’ 사실과 이를 뒷받침할 ‘완벽한 증빙 서류’만 준비된다면 충분히 혜택을 누리실 수 있습니다.

다만, 개인 간 거래보다 챙겨야 할 디테일이 훨씬 많고 리스크가 크므로, 반드시 계약 전후로 세무 전문가의 도움을 받아 계약서 검토부터 신고까지 안전하게 진행하시길 강력히 권장해 드립니다.