동거주택 상속공제 6억 원 한도와 10년 동거 요건 완벽 분석

안녕하세요.

동거주택 상속공제 및 1세대 1주택 상속세 절세 컨설팅을 전문으로 하는 세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

부모님께서 돌아가신 슬픔을 추스르기도 전에, 남겨진 유족들을 현실적으로 가장 힘들게 하는 것은 바로 감당하기 힘든 ‘상속세’ 고지서입니다. 특히 평생 부모님을 모시고 한 집에서 살아온 효자, 효녀 상속인들에게, 부모님이 남겨주신 유일한 안식처인 ‘집’마저 세금 때문에 팔아야 하는 상황이 온다면 그것만큼 가혹한 일은 없을 것입니다.

우리 세법은 이러한 안타까운 상황을 방지하고 상속인의 주거 안정을 지원하기 위해 매우 파격적인 제도를 운영하고 있습니다. 바로 ‘동거주택 상속공제’입니다. 피상속인(부모)과 10년 이상 동거한 무주택 자녀에게 주택가액의 100%, 최대 6억 원까지 상속세 과세가액에서 공제해 주는 제도입니다.

예를 들어 10억 원짜리 아파트를 상속받을 때, 기본 공제 외에 이 공제를 추가로 받는다면 상속세가 ‘0원’이 될 수도 있는 강력한 혜택입니다. 하지만 “나도 부모님 모시고 살았으니 당연히 되겠지”라고 안일하게 생각하다가는 큰코다칠 수 있습니다. 1세대 1주택 판정, 미성년자 동거 기간 제외, 그리고 사전증여 재산 합산 문제 등 요건이 매우 까다롭고 복잡하기 때문입니다.

오늘 이 글에서는 최대 6억 원의 세금을 아껴주는 동거주택 상속공제의 구체적인 적용 요건과, 군 복무나 취학 등 부득이한 사유의 인정 범위, 그리고 한도액 계산 시 반드시 주의해야 할 ‘상속공제 종합 한도’ 문제까지 세무사의 시각에서 심층적으로 분석해 드리겠습니다.

1. 동거주택 상속공제란? 효도에 대한 확실한 보상

동거주택 상속공제(상속세 및 증여세법 제23조의 2)는 피상속인과 오랫동안 함께 살며 봉양한 상속인에게 주어지는 혜택입니다. 주거 안정을 도모하고 효(孝) 장려 차원에서 도입된 이 제도는 상속주택가액(담보된 채무액 제외)의 100%를 공제해 줍니다. 단, 한도는 6억 원입니다.

만약 서울에 있는 시가 15억 원짜리 아파트를 상속받는다고 가정해 봅시다. 일반적인 일괄공제(5억 원)만 적용받는다면 10억 원에 대해 높은 세율의 상속세가 과세되지만, 동거주택 상속공제 6억 원을 추가로 적용받으면 과세표준이 4억 원으로 대폭 줄어듭니다. 이는 세액으로 환산했을 때 수억 원의 현금을 절약하는 효과가 있습니다.

2. 공제 한도 6억 원을 받기 위한 5대 필수 요건

혜택이 큰 만큼 국세청은 이 공제 요건을 매우 엄격하게 심사합니다. 상속개시일(사망일) 현재 다음의 5가지 요건을 모두 충족해야만 공제가 가능합니다. 하나라도 어긋나면 적용이 불가능하므로 아래 표를 통해 꼼꼼히 체크해 보시길 바랍니다.

구분	상세 요건 및 해설
① 상속인 자격	피상속인의 직계비속(자녀)이어야 함. ※ 중요: 2022년 1월 1일 이후 상속분부터는 대습상속을 받은 직계비속의 배우자(며느리, 사위)도 공제 대상에 포함되었습니다.
② 동거 기간	상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 동거. (주민등록상 주소뿐만 아니라 실질적 생계 공유 필수)
③ 1세대 1주택	동거 기간(10년) 동안 계속하여 1세대 1주택일 것. (일시적 2주택, 무주택 기간은 예외적으로 허용)
④ 무주택 상속인	상속개시일 현재 상속인은 무주택자여야 함. (피상속인과 해당 주택을 공동 소유한 1주택자는 가능)
⑤ 상속 재산	주택의 건물과 토지 모두 피상속인의 소유일 것.

[핵심 주의사항] 과거에는 상속인이 유주택자라도 부모님과 합쳐서 1세대 1주택이면 가능했으나, 현재는 상속인 본인은 무주택자여야 한다는 요건이 강화되었습니다. (단, 부모님과 해당 주택을 공동 명의로 소유한 경우는 예외적으로 인정됩니다.)

3. ’10년 동거’ 기간 산정의 함정 (미성년자 제외)

동거주택 상속공제 신청 시 가장 많이 탈락하거나 추징당하는 사유가 바로 ’10년 동거 기간 산정’입니다. 단순히 주민등록등본상 같이 되어 있다고 해서 인정되는 것이 아닙니다.

① 미성년자 기간은 제외 (2016년 이후 상속분)

2016년 이후 상속 개시분부터는 상속인이 미성년자였던 기간은 동거 기간에서 제외합니다. 즉, 자녀가 성인(만 19세)이 된 이후부터 10년을 계산해야 합니다.
예를 들어, 자녀가 태어날 때부터 계속 같이 살았더라도, 자녀의 나이가 만 25세에 상속이 개시되었다면, 성인이 된 후 동거 기간은 6년(19세~25세)밖에 되지 않아 공제를 받을 수 없습니다. 최소한 자녀가 만 29세 이상은 되어야 10년 요건을 채울 가능성이 생깁니다.

② 부득이한 사유로 떨어져 산 기간 (인정)

10년이라는 긴 기간 동안 군대나 학교 문제로 잠시 떨어져 살아야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 세법은 이러한 현실을 반영하여 다음의 사유로 동거하지 못한 경우에는 ‘계속하여 동거한 것’으로 간주합니다.

• 징집: 군 복무 기간
• 취학: 고등학교 및 대학교 진학 (유치원, 초·중학교 제외)
• 질병 요양: 1년 이상의 요양을 필요로 하는 경우
• 근무상 형편: 직장의 변경이나 전근 (단, 단순 사업상 형편은 불인정될 소지가 높음)

주의할 점: 위 기간은 ‘동거가 끊기지 않은 것’으로 봐주는 것이지, 해당 기간 자체를 10년 카운트에 포함시켜 주는 것은 아닙니다. (단, 징집 등 일부 사유는 포함되기도 하므로 세무사의 정밀 검토가 필요합니다.)

4. 1세대 1주택 판정 시 예외적으로 인정되는 경우

원칙적으로 피상속인은 10년 동안 계속하여 1세대 1주택자여야 합니다. 하지만 10년 동안 집을 한 번도 이사하지 않거나 무주택 기간이 전혀 없을 수는 없습니다. 따라서 세법은 다음과 같은 예외를 인정합니다.

• 일시적 2주택: 이사 과정에서 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택을 처분하고 신규 주택을 취득하는 과정이 합리적이라면 1주택으로 봅니다.
• 무주택 기간: 피상속인이 1세대 1주택자이거나 무주택자인 기간도 인정됩니다. 즉, 집이 없다가 집을 사서 1주택이 된 경우도 포함됩니다.
• 혼인 합가: 상속인이 혼인으로 인해 1세대 2주택이 된 경우에도 일정 기간 내에는 예외가 적용될 수 있습니다.
• 재건축/재개발: 상속개시일 현재 동거하던 주택이 재건축 등으로 멸실되어 입주권을 보유한 경우에도, 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 요건을 충족한 것으로 봅니다.

5. 주의! 사전증여재산이 공제 한도를 깎아먹는다?

모든 요건을 완벽하게 갖추었더라도, 동거주택 상속공제 6억 원을 전액 받지 못하는 경우가 있습니다. 바로 ‘상속공제 종합 한도’ 규정 때문입니다.

상속세법상 모든 공제액(일괄공제, 배우자공제, 동거주택 상속공제 등)의 합계는 다음의 한도액을 초과할 수 없습니다.

[상속공제 한도액 계산식]
상속세 과세가액 – (선순위 상속인이 아닌 자에게 유증한 재산 + 상속 포기자가 받은 재산 + 사전증여재산가액)

여기서 핵심은 ‘사전증여재산가액’입니다. 피상속인이 사망하기 전 10년(상속인 외는 5년) 이내에 증여한 재산이 많다면, 상속공제 한도액 자체가 줄어들어 동거주택 상속공제를 전액 받지 못하는 억울한 상황이 발생합니다.

예를 들어 상속세 과세가액이 20억 원인데, 사전증여재산이 15억 원이라면 공제 한도는 5억 원으로 줄어듭니다. 이때 일괄공제 5억 원을 적용하면 한도가 꽉 차서, 동거주택 상속공제는 단 1원도 받을 수 없게 됩니다.

따라서 동거주택 상속공제를 염두에 두고 계신다면, 무분별한 사전증여보다는 전체적인 상속세 플랜을 수립하여 공제 한도를 체크하는 것이 절세의 핵심입니다.

부모님과 동거 중이거나 상속을 대비하여 주택 문제를 고민하고 계시다면, 혼자 판단하지 마시고 반드시 전문가의 도움을 받아 요건 충족 여부를 미리 진단받으시길 권장해 드립니다.

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